Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch mua bán nhà đất tại TP. HCM gặp khó khăn do áp dụng sai quy trình, dùng biểu mẫu cũ hoặc thiếu cập nhật quy định mới. 

Từ khi Luật Đất đai 2024 cùng các quy định liên quan về công chứng, thuế, phí chuyển nhượng, tách thửa, cấp sổ hồng/sổ đỏ được ban hành, người dân và doanh nghiệp cần có sự tư vấn pháp lý của luật sư nhà đất tại TP.HCM để đảm bảo mọi thủ tục diễn ra hợp pháp, nhanh chóng và an toàn.

Mua Bán Nhà Đất Tại TP.HCM Theo Luật Đất Đai 2024 (ảnh minh họa) - Luật sư tư vấn: 0909666275

1. Quy định mới nhất về điều kiện mua bán nhà đất

1.1. Điều kiện đối với bên bán ( bên chuyển nhượng)

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được phép thực hiện giao dịch khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Những điều kiện này giúp bảo vệ quyền lợi của người mua và ngăn ngừa rủi ro tranh chấp.

Các điều kiện bắt buộc gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).

• Đất không có tranh chấp; nếu có tranh chấp thì phải được Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết dứt điểm.

• Không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.

• Còn thời hạn sử dụng đất.

• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, không phải chủ đất nào cũng được bán đất ngay lập tức, mà phải đủ điều kiện pháp lý, giấy tờ và nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Luật sư nhà đất TP.HCM có thể giúp bạn kiểm tra hồ sơ, rà soát tính hợp pháp của sổ đỏ/sổ hồng, tránh trường hợp hợp đồng vô hiệu hoặc không sang tên được.

1.2. Điều kiện đối với bên mua ( bên được chuyển nhượng )

Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, không phải ai cũng được quyền nhận chuyển nhượng đất. Pháp luật quy định một số đối tượng và khu vực bị hạn chế, đặc biệt là đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, hoặc đất thuộc quy hoạch đặc biệt.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng:

• Tổ chức kinh tế không được mua đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân (trừ khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch).

• Cá nhân không sinh sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được mua đất ở hoặc các loại đất khác trong khu vực này.

• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng nếu pháp luật không cho phép.

Người mua cần xác định rõ loại đất, khu vực đất và tư cách pháp lý của mình trước khi ký hợp đồng. Luật sư tư vấn đất đai tại TP.HCM sẽ giúp bạn kiểm tra quy hoạch, pháp lý và hạn chế chuyển nhượng để tránh rủi ro khi sang tên.

2. Thủ tục và hồ sơ mua bán nhà đất tại TP. HCM

2.1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng 

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

a) Công chứng hợp đồng:

Thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong cùng địa bàn nơi có bất động sản.

Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng).

• Giấy tờ tùy thân của các bên.

• Dự thảo hợp đồng.

b) Chứng thực hợp đồng:

Thực hiện tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình. Có giá trị pháp lý như công chứng, nhưng thủ tục đơn giản và chi phí thấp hơn.

2.2. Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính

• Thuế thu nhập cá nhân: Bên chuyển nhượng (bên bán) nộp, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Mức thu 2% giá trị chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ: Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) nộp, trừ khi có thỏa thuận khác. Mức thu 0,5% giá trị chuyển nhượng.

• Phí thẩm định hồ sơ: Theo mức quy định của HĐND từng tỉnh/thành, có sự khác nhau giữa các địa phương.

Lưu ý: Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành, cơ quan thuế sẽ tính theo giá của UBND.

2.3.  Đăng ký biến động ( sang tên  sổ đỏ/sổ hồng )

Hồ sơ cần nộp (theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP):

• Đơn đăng ký biến động (Mẫu 11/ĐK).

• Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực.

• Bản gốc Giấy chứng nhận.

• Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN).

• Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB).

• Giấy tờ chứng minh miễn thuế (nếu có).

Nơi nộp: Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM.

3. Dịch vụ luật sư hỗ trợ mua bán nhà đất TP. HCM 

Văn phòng Luật sư Pháp Định cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói về nhà đất, bao gồm:

• Tư vấn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

• Soạn thảo, rà soát hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán.

• Hỗ trợ công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

• Hướng dẫn kê khai, nộp thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính.

• Đại diện thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên sổ đỏ/sổ hồng.

• Tư vấn, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất.

• Tư vấn thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi mua.

Với Luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc về Luật Đất đai 2024 và thực tiễn tại TP. HCM, Luật sư cam kết: “Đồng hành cùng với khách hàng trong từng bước giao dịch – đảm bảo an toàn pháp lý, minh bạch và hiệu quả tối đa nhất.”

Nếu Quý khách đang cần luật sư tư vấn mua bán nhà đất tại TP. HCM, hãy liên hệ ngay với Văn phòng Luật sư Pháp Định để được hỗ trợ nhanh chóng, tận tâm và đúng pháp luật.

Trên đây là những nội dung tư vấn về tư vấn mua bán nhà đất tại TP. HCM theo Luật Đất Đai 2024 mà Luật sư Pháp Định xin thông tin đến Quý khách hàng, thân chủ. Nếu Quý vị vướng mắc hoặc cần hỗ trợ thêm thông tin, vui lòng gửi nội dung về Email: [email protected] hoặc liên hệ trực tiếp với Luật sư Pháp Định. Chúng tôi rất hân hạnh được giải đáp cũng như tháo gỡ các vướng mắc của quý vị, góp phần thông tin, phổ biến và tuyên truyền pháp luật, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của quý khách hàng, thân chủ được hiệu quả nhất.
Trân trọng.