Vi phạm hợp đồng đặt cọc trong mua bán nhà đất là tình huống diễn ra khá phổ biến. Nguyên nhân thường xuất phát từ việc các bên mua bán không thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu, hợp đồng đặt cọc  sơ sài hoặc hồ sơ giấy tờ nhà đất chưa đảm bảo được tính pháp lý. Khi tính huống trên xảy ra, bên vi phạm có thể phải chịu phạt cọc, bồi thường thiệt hại. Do đó, trước khi ký bất kỳ thỏa thuận đặt cọc nào, người mua và người bán cần xem xét kỹ nội dung hợp đồng, rà soát giấy tờ pháp lý để hạn chế tối đa rủi ro.

Vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất 2025 - Luật sư tư vấn: 0909666275

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được xem là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, đặc biệt là trong mua bán – chuyển nhượng bất động sản.

1. Khái niệm của đặt cọc 

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
Đặt cọc là việc bên A (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên B (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhất định để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ quy định trên, có thể hiểu rằng:
Đặt cọc không phải là hợp đồng mua bán mà là cam kết ràng buộc trước khi ký hợp đồng chính thức.
Biện pháp này được sử dụng nhằm:

• Bảo đảm hai bên đều có thiện chí thực hiện giao dịch;

• Giảm thiểu rủi ro một bên tự ý hủy bỏ hợp đồng;

• Là căn cứ pháp lý để Tòa án xem xét khi có tranh chấp phát sinh.

2. Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất

Trong giao dịch dân sự, mức phạt cọc là vấn đề mà các bên có thể tự do thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi rõ, thì pháp luật sẽ áp dụng theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể:

• Nếu hợp đồng được ký kết và thực hiện đúng, tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào giá trị thanh toán.

• Nếu bên đặt cọc vi phạm (ví dụ: từ chối mua hoặc không ký hợp đồng), thì số tiền đặt cọc sẽ bị mất.

• Ngược lại, nếu bên nhận cọc vi phạm (ví dụ: đổi ý, không bán hoặc không ký hợp đồng), thì phải hoàn trả lại tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản bằng đúng số tiền cọc, tức là trả gấp đôi.

Ví dụ thực tế:
Anh A đặt cọc cho anh B 100 triệu đồng để mua nhà, và hai bên không có thỏa thuận gì thêm. Sau đó, anh B đổi ý, không muốn bán nữa, thì anh B phải trả lại 100 triệu tiền cọc và bồi thường thêm 100 triệu đồng, tổng cộng 200 triệu đồng.

3. Có được bán nhà khi có người trả giá cao hơn không?

Thực tế, nhiều người chấp nhận chịu phạt cọc để bán cho người khác với giá cao hơn, vì cho rằng “vẫn có lời”.
Tuy nhiên, hành vi này vẫn là vi phạm cam kết đặt cọc, trừ khi hợp đồng đặt cọc có điều khoản cho phép.

Theo quy định của pháp luật:
Nếu bên nhận đặt cọc (người bán) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ bắt buộc phải:

• Hoàn lại số tiền đặt cọc, và

• Bồi thường thêm một khoản tương đương giá trị cọc,
  trừ khi hai bên có thỏa thuận khác bằng văn bản.

Do đó, dù có người trả giá cao hơn, người bán vẫn có thể bán cho người khác,
nhưng phải chấp nhận mất khoản tiền phạt cọc đã cam kết.

📍 Lưu ý:
Nếu hành vi từ chối giao kết gây thiệt hại nghiêm trọng, bên bị thiệt hại có quyền khởi kiện để yêu cầu bồi thường thêm ngoài khoản phạt cọc, căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015.

4. Kinh nghiệm khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Để tránh tranh chấp và rủi ro, người mua và người bán nên lưu ý:

• Soạn hợp đồng đặt cọc bằng văn bản rõ ràng, có chữ ký của hai bên;

• Ghi cụ thể mức phạt nếu một bên vi phạm;

• Xác định rõ thời hạn giao kết hợp đồng chính thức;

• Có thể ghi âm, chụp ảnh, quay video làm bằng chứng nếu cần;

• Nên nhờ luật sư hoặc văn phòng công chứng tư vấn trước khi đặt cọc.

Đặt cọc trong mua bán nhà đất là một biện pháp bảo đảm hợp pháp và phổ biến, giúp các bên tin tưởng khi giao dịch.
Tuy nhiên, để tránh bị mất tiền hoặc tranh chấp phức tạp, bạn cần hiểu rõ quy định về phạt cọc và soạn hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, minh bạch.

Trên đây là những nội dung liên quan  về mức phạt về vi phạm hợp đồng mà Luật sư Pháp Định xin thông tin đến Quý khách hàng, thân chủ. Nếu Quý vị vướng mắc hoặc cần hỗ trợ thêm thông tin, vui lòng gửi nội dung về Email: [email protected] hoặc liên hệ trực tiếp với Luật sư Pháp Định. Chúng tôi rất hân hạnh được giải đáp cũng như tháo gỡ các vướng mắc của quý vị, góp phần thông tin, phổ biến và tuyên truyền pháp luật, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của quý khách hàng, thân chủ được hiệu quả nhất. 
Trân trọng.